Trei etape de dezvoltare a pieței imobiliare din capitală. Urmează a patra 28.06.2022

Piața imobilelor locative din Moldova intră într-o nouă etapă de dezvoltare. Ca și orice sector, aceasta, desigur, este pasibilă influenței circumstanțelor externe, dar piața imobiliară are propria linie specifică de dezvoltare. 

Vom începe de la faptul că, începând cu a doua jumătate a anilor 1990 și în anii 2000, Moldova a început să construiască noi case. Noi înseamnă diferite de construcțiile sovietice nu doar prin fațadă, dar și prin suprafețe. Dezvoltatorii au acoperit cererea de locuințe mai mari, mai spațioase, primordial – în centrul capitalei. 

Cererea a fost generată de noile realități economice, startul dezvoltării afacerilor, apariția noii clase de cumpărători, care, în virtutea mentalității, doreau să locuiască în centru, în apartamente spațioase – cu suprafața de 90-120 de m.p. și cu parcare garantată sau garaj subteran. Și prețurile pentru așa locuințe erau, să o spunem direct, nu pentru clasa de mijloc.

Tendința pentru suprafețe mari și amplasarea în centrul convențional al capitalei s-a încheiat după criză globală din 2008, care a ajuns în Moldova abia în 2010. Piața a resimțit saturația de suprafețe mari și reducere bruscă a cererii. Apartamentele mari e mai greu să fie vândute. Putem spune că piața imobiliară a intrat în stagnare pe câțiva ani. 

A fost nevoie de timp și pentru înțelegere a realităților, dar și pentru ca dezvoltatorii, în cadrul capacităților de proiectare, să înceapă să reproiecteze apartamentele, obținând din locuințe cu cinci camere două și chiar trei mai mici. Reorientarea spre cumpărătorul cu posibilități financiare relativ modeste a mutat șantierele în toate sectoarele orașului, unde loturile de teren sunt mai ieftine și, respectiv, prețul de cost al locuințelor mai mic. 

Aproximativ de la mijlocul anilor 2010, apartamentele compacte au apărut în vânzare, extinzând oferta de locuințe pentru cumpărătorul mediu. Către această perioadă, sistemul bancar, în urma recomandărilor Băncii Naționale, a început, câte puțin, să ofere credite pe termen mediu și lung – atunci încă scumpe, dar cererea pentru acestea, oricum, exista. Iar din primăvara anului 2018, când guvernul a lansat programul Prima casă, înviorarea de pe piața imobiliară a devenit vizibilă cu ochiul liber. Chiar și familiile care credeau că până la sfârșitul zilelor vor sta cu chirie, au început să analizeze oportunitățile noi, relativ accesibile, ale ipotecii.

Și piața dezvoltatorilor a fost recroită puternic. Pe lângă anumite mișcări în rândul investitorilor locali, pe piața noastră au început să vină, treptat, cei străini. În construcția de locuințe în Chișinău, într-un fel sau altul, au început să investească oameni de afaceri primordial din Ucraina. Deseori, contribuția lor era reprezentată de ”barter” – de exemplu, în schimbul materialelor de construcție, ei primeau locuințe noi. 

În goana după profit, dezvoltatorii nu țineau cont de nimic. Din lipsa unui plan urbanistic general în Chișinău (”mulțumim” tuturor primarilor generali), în capitală se practică construcțiile zonale. Blocuri se construiesc pe foste terenuri de joacă, pe foste stadioane scuaruri. Pentru ridicarea unui bloc se aleg orice terenuri, în jurul cărora există infrastructura (grădinițe, școli, policlinici, magazine). În același timp, în cazul existenței planului urbanistic general, orașul nu ar fi permis niciunui dezvoltator să ridice blocul acolo, unde nu există capacități adecvate legate de policlinici, instituții de învățământ, drumuri, locuri de parcare, etc. Iată de ce dezvoltatorii nu s-au obosit cu crearea oricărei infrastructuri sociale noi, și ticseau un nou bloc cu 20 de etaje între două de cinci etaje, din perioada sovietică, obținând profit gras din orice cărămidă. Din acest motiv, orașul se sufocă pe an ce trece. 

Dar majoritatea blocurilor noi din ultimii ani sunt reprezentate prin aceleași apartamente compacte, pentru mass-market, unde o locuință cu 3 camere poate avea doar 60 de m.p. Locuințe multietajate de elită aproape că nu se construiesc. Cei care ar putea să și le permită, preferă case individuale. Iar prețurile pentru case individuale în raza orașului cresc pe an ce trece și în perioadele de criză aproape că nu s-au micșorat.

Vorbind despre evoluția pieței imobiliare din Moldova, trebuie să revenim în 2005-2008. Atunci, până în momentul în care ipoteca a devenit un fenomen în masă, au fost făcute încercări de a crea suburbii sateliți. Nu este vorba despre sătuc de vile – vorbim despre raioane de locuințe, construite în baza la 1-3 proiecte-tip, unificate ca design. La aceste cătune era atașată infrastructura necesară, chiar și policlinici și pază privată. O astfel de decizie, bazată pe experiența mondială, se propunea anume pentru categoria de cumpărători, care ar vrea să evadeze din centrul sufocant, din apartamentele enorme și vecinii diferiți într-o suburbie liniștită, cu infrastructură nouă, unde vecinii ”sunt aleși” inclusiv în baza statutului social. Totuși, criza globală, care nu a ocolit Moldova, a adus ajustări acestor planuri, astfel de orășele nu au fost construite, iar o bancă comercială, care promova activ un astfel de proiect, a plătit chiar cu licența.

Dar să revenim în timpurile noastre. Pandemia a scos în evidență o nouă etapă de dezvoltare a pieței imobiliare. Prețurile inițial s-au stabilizat, după care au început să crească. Carantina a scos în evidență pentru mulți necesitatea schimbării condițiilor de trai, iar cererea amânată și pomparea banilor, inclusiv sub forma de indemnizații, în populația Europei, a dus la creșterea cererii și a prețurilor. Aceeași tendință se manifestă și în Moldova, chiar pe fundalul ”înghețării prețurilor” în primul an de pandemie, dezvoltatorii au continuat activ să construiască noi blocuri. 

Construcția noilor locuințe în ultimii trei ani, în general, arată destul de uniform, chiar și în pofida pandemiei. Creșterea volumului de construcție cu 12,8% în 2019, cu 11,8% în 2020, s-a redus cu o scădere de numai 0,3% în 2021, adică, de fapt, s-a păstrat la nivelul anului precedent. 

În 2021, cererea amânată din cauza pandemiei a explodat pe piața imobiliară, provocând o explozie a prețurilor. Până la sfârșitul anului, costul mediu pe metru pătrat a ajuns la 1000 de euro. Astfel, prețul pe metru pătrat aproape s-a dublat în 5-7 ani! În plus, dacă înainte locuințele de pe piața secundară cedau la preț locuințelor noi, anul trecut prețurile s-au stabilizat. Cea mai mare cerere este pentru apartamente mici, în care spațiul este extins vizual prin lipsa unor pereți despărțitori. Unii cumpărători își rezolvă problemele legate de locuințe, dar sunt și cei care privesc piața ca pe o oportunitate de investiție. 

Anul curent 2022 este total atipic. Și dacă luna ianuarie este tradițional puțin activă (cumpărătorii și vânzătorii tind să încheie toate tranzacțiile spre final de an), luna februarie nu a adus intensificare pe piață. Iar odată cu începutul acțiunilor militare din țara vecină, situația s-a schimbat radical. Evident că fluxul de refugiați a provocat o cerere enormă de locuințe, mai ales s-a scumpit chiria. Și… practic au dispărut ofertele de apartamente spre vânzare. Din chirie acum se poate de câștigat foarte bine, iar când situația se va normaliza – se poate de analizat posibilitatea de vânzare. Piața a înghețat. Agenții imobiliari spun că au loc tranzacții de vânzare-cumpărare rare, de regulă de nevoie și nu e cazul de vorbit de intensitatea de la sfârșitul anului 2021. 

Sunt în stare de șoc și dezvoltatorii. Costul materialelor de construcție s-a dublat, din motive obiective. Cei care au reușit să acopere carcasa blocului, sunt în stare să-l finiseze, iar cei care au rămas blocați la nivel de fundament, cel mai probabil vor rămâne în această stare mult timp. Ritmurile de construcție s-au diminuat, ofertele de vânzare sunt deficitare. Rar apar în vânzare apartamente cu o cameră, care se cumpără imediat. Prețurile pentru acestea ajung deja la 1100 de euro pentru un metru pătrat. Majorarea de mai departe a prețurilor este inevitabilă, întrebarea este la ce nivel se vor opri. Iar piața secundară, odată ce va a ajuns din urmă la preț locuințele noi, nu va mai rămâne în urmă.

Dar și această situație se va normaliza cândva. Orașul se sufocă deja nu doar la propriu, dar și din cauza deficitului de infrastructură. Activ se construiesc case noi în suburbiile în care acum cinci ani nu puteau nicicum atrași cumpărătorii. Și puțini dezvoltatorii pregătesc pentru vânzare apartamente mari. Timpurile locuințelor spațioase în blocurile noi au rămas în trecutul de acum 20 de ani. 

În următorii ani trebuie să ne așteptăm la o nouă resetare a pieței imobiliare din capitală. Deja au fost anunțate proiecte, care nu s-a reușit să fie realizat în 2006-2008, de construcție a orășelelor VIP. Și, în caz de infrastructură bună, acestea se vor bucura de o cerere sporită. Ținând cont de metodele moderne de construcții și tehnologiile disponibile, prețul de cost al construcției caselor cu 2-3 nivele nu va depăși cu mult construcția de locuințe noi în raza orașului. 

Când aceste orășele vor fi date în folosință, se va produce divizarea societății, la fel cum mulți ani în urmă s-a produs în Europa Occidentală și în SUA. Se va ajunge până în situația, când achiziția unei case într-o astfel de comunitate va fi posibilă numai cu acceptul vecinilor. Așa este natura umană și experiența care mai devreme sau mai târziu va fi preluată și în Moldova. 

Casele în astfel de cătune vor fi considerabil mai scumpe decât apartamentele, dar și cu mult mai ieftine decât casele individuale din raza orașului. În prețul lor va fi inclusă construcția infrastructurii, ceea ce nu există în cazul construcției zonale cu blocuri multietajate. Dezvoltatorii care vor rezista pe timp de criză, se vor arunca să cumpere terenuri din jurul Chișinăului, dacă un astfel de proiect va fi de succes, și orășelele VIP vor crește ca ciupercile după ploaie. 

Apropo, acesta poate fi și un instrument de investiții. Imobilele sunt unul dintre puținele instrumente pentru păstrarea banilor și, din acest motiv, cererea pentru locuințe în Moldova rămâne ridicată. Pe lângă apartamente, case, etc în Moldova, mulți investitori au început să privească și spre România, de exemplu zona Iași. Prețurile pentru imobile de la noi practic s-au egalat, iar Iași deja e Uniunea Europeană, la distanță accesibilă. Primii care au înțeles acest lucru au fost dezvoltatorii: deja mai multe companii moldovenești ridică blocuri noi în acest oraș. Printre cumpărători sunt nu doar cetățeni ai României, dar și investitori din Moldova. 

Resetarea pieței nu va lua mult timp. Dar vrem să sperăm că în primăria capitalei va aproba, totuși, planul urbanistic general și construcția haotică, unul din elementele capitalismului în dezvoltare, la fel ca și piețele stradale și gheretele oribile, vor deveni istorie. //28.06.2022 - InfoMarket